天友研发部 | 小户型，正在成为——“硬通货”
01
户型怎么就“小”了呢？
➤疫情影响：
疫情期间，当你提着行李被房东拒之门外时，你还会相信租房可以过一生吗？
是不是心里暗想——金窝银窝不如我的小窝！
“房产证就是通行证”虽然只是个案，但也让无房一族的安全感、归属感受到了前所未有的冲击。
另外据统计表明：受疫情影响，潜在购房客群的购房热情和购房信心受到很大影响。
一方面人们对于后疫情时代房地产市场充满顾虑，避险情绪加重；
另一方面因疫情影响家庭收入，部分购房者不得不调低购房预算。
面积小、总价低的小户型成了住宅市场的香饽饽。
➤客群变化：
如今90后、95后年轻一代已经成为首置购房的主力人群。
对于尚处事业起步阶段的年轻人来说，储蓄率低、超前消费、追求生活品质是一种普遍现象，购房资金主要靠父母资助。
在高昂的房价下，年轻人不想因为房贷压力而过多的降低自己的生活品质。
面积小、总价低的户型更加受年轻人的青睐。
➤规范更新：
新版《城市居住区规划设计标准》新增“人均住宅用地面积最大值”控制指标。
直接导致了新建楼盘的平均户型面积偏小，由此对传统规划设计产品选型、户型面积产生很大限制。
营销菌在确定户型面积时再不能像以前那么任性了。
这个问题触发了研发菌的强迫症，为了一探究竟，我们分别对Ⅱ、Ⅵ类气候区各容积率情况进行了模拟计算，推算出不同容积率下户均面积最大值。
结果表明：出地频率较高的1.2、1.6、2.0等容积率，最大户均面积仅90多平米。
导致规划设计出现被动缩小户型面积的情况。
02
小户型设计原则与方法
一、户型设计紧扣目标客群
“抛开客户需求和面积限制谈户型都是耍流氓”
那么哪些客群会选择小户型呢？
研发菌结合策划部门对市场进行了深度的调研和分析。
最终归纳出几类可能会购买小户型的目标客群：
通过研究不同客群的生活习惯，能够判断出目标客群对不同空间的需求程度以及敏感程度。
以使用频率最高的客厅为例，不同客群对客厅的需求可能完全一不样。
一个直击灵魂的问题：年轻的你有多久没看电视了？
我们以为的客厅是这样用的
年轻人的客厅是这样用的
有娃之后的客厅。。。。
对于小户型的客厅设计，更应该与时俱进，考虑空间的可塑性和不同使用场景下的空间需求。
二、好钢用在刀刃上——适当取舍、优先满足客户核心诉求
紧凑户型的优点在于面积小、总价低。同时缺点也在于面积小，功能空间不能做到尽善尽美，所以要把有限的资源集中在客户的核心需求上。
针对不同的客群有针对性的进行户型设计。
三、平面、空间——两手抓，两手都要硬
通过对不同房间所承载的功能和相应工学尺度全面的梳理，结合精装强化户型“空间设计”。
比如：小户型空间相对紧凑，在户型设计时要为后期可能的空间改造升级预留条件。
室内公共空间尽量做轻质墙体，避免剪力墙对后期改造产生限制。
另外，紧凑户型主要解决空间限制和使用需求的矛盾，储物空间往往不足。
在卧室设计中，按惯性思维往往：衣柜、床、电视柜无敌三件套安排，但是“无敌三件套”真的能满足客户的使用需求吗？
我们发现，开间＞3500mm的卧室常常存在空间利用效率不高的问题，此时如果结合卫生间干区布置，调整卧室门位置，即可在主卧形成整墙衣柜空间。
储物空间瞬间提升一个量级！
四、突出设计亮点
面积小、总价低是紧凑户型的必要条件。如果在有限的面积条件下还能有鲜明的设计亮点，为客户提供意料之外小惊喜，那么户型的竞争力和产品力必然会进一步提升。
比如：75平米紧凑两房仍可以做出景观阳台+三分离卫生间、85平米紧凑两房可形成双卫+洄游动线。
五、设置阳台需谨慎
小户型在同等面积下，增加阳台必然会进一步压缩本就紧凑的室内空间，甚至会牺牲掉一部分使用功能。
另外小户型面积小，阳台相对占比高，产权面积和计容面积差值很容易超相关部门控制要求。
小户型本身出容能力差，土地利用效率不高，增加阳台后因间距计算问题，会进一步降低土地利用效率。
如此利弊还忘大胸弟三思啊！
03
小户型都有哪些了？
研发菌目前已经分别按洋房、小高、大高不同建筑类型分别打磨了近30组紧凑户型，并且已经更新录入到天友户型库系统，后期还会根据项目需求和市场反馈持续补充更新，为大家提供更多产品选择的可能性。
什么？嫌小？小怎么了？小怎么了？
研发菌已经在研究产品的道路上无法自拔。
《改善型户型的探索与研究》已经在路上，敬请期待。
